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Endfällige Baufinanzierung - was bringt die Tilgungsaussetzung?
Herzlich Willkommen auf dem Baufiplatz und schön, dass ihr den Weg hierher gefunden habt!
Heute widmen wir uns dem Thema Endfällige Baufinanzierung - Tilgungsaussetzung.
Dazu ein kurzer Exkurs, was das eigentlich genau heißt: Man nehme einen Kredit auf - z.B. für den Hauskauf. Für diesen Kredit bezahlt man Zinsen an die Bank - z.B. 4%. Irgendwann zu einem Zeitpunkt X muss man den Kredit aber wieder zurückzahlen. Dies kann prinzipiell auf zwei Wegen erfolgen: a) ich bezahle nach einer vereinbarten Laufzeit den Kredit auf einmal zurück (=endfällig) b) ich bezahle den Kredit monatlich in kleinen Raten zurück (=annuitätisch).Bei a) spricht man also von einem Endfälligen Darlehen und bei b) von einem Annuitätendarlehen. Letzteres ist dann je nach Zinssatz und Tilgungsrate nach einer rechnerisch zu ermittelnden Laufzeit zurückbezahlt.
Heute betrachten wir aber Variante a): Wenn ich also den Kredit in - sagen wir 20 Jahren - zurückzahlen muss, benötige ich den aufgenommenen Darlehensbetrag also bis dahin. Da ich in der Regel darüber nicht verfüge (sonst bräuchte ich ja gar keinen Kredit) muss ich es also schaffen innerhalb von 20 Jahren den Betrag aufzubringen. Dazu muss ich bereits heute anfangen zu sparen. Das verlangt die Bank letztlich von mir als Kunde dafür, dass sie mir keine monatliche Tilgung berechnet.Die Sparleistung muss also in aller Regel auch monatlich erfolgen (wie eine Tilgung), weshalb sich die monatliche Belastung zwischen a) und b) nicht zwangsläufig unterscheiden muss.
Wie kann eine Tilgungsersatzleistung erfolgen? Es gibt mehrere Möglichkeiten: Bausparvertrag, Lebensversicherung, Fondssparplan, etc.: Üblicher Weise eigenen sich wenn überhaupt nur der Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung (z.B. fondsgebundene LV). Spare ich konsequent 20 Jahre in ein entsprechendes Produkt ein, erhalte ich eine Verzinsung und kann mir parallel das notwendige Guthaben ansparen. Die monatliche Rate ergibt sich dann aus dem Zins, den ich an die Bank zahle und der Sparrate meines Tilgungsersatzmittels.
Übrigens: zur Sicherheit, damit ich das Guthaben auch wirklich zur Tilgung des Darlehens verwende und nicht zum Kauf eines neuen 911er Porsche, lässt sich die Bank das Ersatzprodukt abtreten - man kann daher nicht an das Produkt oder das Guthaben ran ohne vorher den Kredit zurückzuzahlen.
Das Prinzip Endfälliges Darlehen: Im Prinzip handelt es sich bei dieser Finanzierungsvariante um eine Zinsspekulation. Das Tilgungsersatzmittel lohnt sich für mich immer dann, wenn der Ertrag aus dem Produkt höher ist, als die Kosten der Finanzierung. Im umgekehrten Fall macht das Annuitätendarlehen mehr Sinn.Häufig werden steuerliche Vorteile - besonders für Kapitalanleger - als Argument vorgebracht. Sicherlich ist das richtig, aber was viele verschweigen ist, dass der steuerliche Vorteil bei den Meisten Interessenten im Verhältnis ziemlich gering ist und in keinem Verhältnis zum Risiko steht. Des Weiteren betrachtet man nur die heutige steuerliche Situation - Gesetzgebung, Regeln und die persönliche steuerliche Situation können sich schnell ändern und dann gelten die alten Vorteile auf einmal nicht mehr. Dies bitte immer mit bedenken, wenn man eine Finanzierung steuerlich optimieren möchte!
Problem: Den Ertrag bzw. die Rendite aus dem Tilgungsersatzprodukt kennt man in der Regel vorher nicht. Im Bereich der Versicherungen geben die Gesellschaften nur Prognosen ab und treffen Annahmen. Des Weiteren müsste für eine korrekte Berechnung die Inflation mit eingerechnet werden sowie steuerliche Effekte. Beides kann man aber nicht für die nächsten 20 Jahre vorhersagen. Des Weiteren weiß niemand, ob die Versicherung 4%, 6% oder nur 2% erwirtschaftet. Allenfalls erhaltet ihr einen gewissen Garantiezins - der dürfte aber bei kaum einer Gesellschaft über 2,5% liegen. Und das reicht nicht aus um den Darlehenszins zu übertreffen (z.B. 4%). Zusätzlich müssen wir noch etwaige Abschlusskosten berücksichtigen, die schnell mal mehrere Tausend Euro betragen. Natürlich kann es goldene Zeiten geben und mit einer Traum-Rendite zum super Geschäft werden - aber die momentanen Zeiten zeigen doch wieder schmerzlich, dass auch der umgekehrte Weg möglich ist.
Beim Bausparvertrag ist es übrigens etwas anders: hier ist die Verzinsung ohnehin mickrig - das Konzept sieht viel mehr vor, über das Bauspardarlehen dann den Kredit abzulösen und mit dem dann günstigen Bausparzins zu Ende zu tilgen. Siehe auch den Artikel zum Bausparsofortdarlehen. Hier gelten nahezu dieselben Kritikpunkte (Abschlusskosten, niedrige Verzinsung, etc.) Deshalb wird diese Variante auch immer seltener angeboten.
Fazit: Zusammenfassend kann man also feststellen, dass eine Tilgungsaussetzung oder ein so genanntes Endfälliges Darlehen immer eine unsichere Sache ist, denn der Verlauf lässt sich nicht bis zum Schluss prognostizieren. (Bei der Bausparvariante zwar schon, diese scheidet aber in aller Regel wegen Unrentabilität aus). Jeder Vermittler oder Berater, der einen positiven Verlauf verspricht, handelt daher unseriös. Gefährlich wird es dann, wenn die versprochene, erwartete oder notwendige Rendite nicht eintritt und zum vereinbarten Zeitpunkt der Kredit nicht vollständig abgelöst werden kann. Man hat 20 Jahre gespart und bei einer monatlichen Tilgung wäre man unter Umständen "fertig" gewesen, aber wegen schlecht gelaufener Aktienmärkte o.Ä. fehlen noch 50.000€. Das passiert nicht selten! Bedenkt bitte immer, dass der Zeitpunkt der Rückzahlung fix ist - unabhängig davon ob momentan alles gut läuft oder wir - wie jetzt - in einer Krisenphase sind.
Der Baufiplatz-Tipp daher: lieber Finger weglassen von dieser Art Finanzierung. Gebt die Finanzierung in seriöse Hände und stellt diese auf sichere Beine - und für den gewissen Rendite-Kick kann man ein paar Euros zusätzlich ansparen - z.B. in Aktienfonds. Laufen diese gut, bringt man das Geld z.B. als Sondertilgung ein, laufen diese schlecht ist zumindest die Finanzierung nicht in Gefahr.Und als besonders wichtig empfinden wir, darauf hinzuweisen - Finger weg von Fremdwährungsfinanzierung und Endfälliger Tilgung: hier habt ihr es gar nicht mehr selbst in der Hand, wie viel ihr letztlich zurückzahlen müsst - das kann böse ins Auge gehen....
Bis zum nächsten Mal - den neuen Beitrag gibt's am 01.07.2009.
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