Eine wichtige Frage, die sich bei der Erstellung eines passenden Finanzierungskonzepts stellt ist, in wie weit eine Einbindung von öffentlichen Fördermitteln möglich und sinnvoll ist.

Eine Frage, die natürlich nur individuell im Einzelfall beantwortet werden kann, denn Fördermittel sind zum großen Teil Ländersache und jedes Bundesland hat seine eigenen Förderprogramme und Bedingungen.  Auf diese Programme können wir an dieser Stelle daher nicht tiefer eingehen – es sei nur soviel gesagt: Fördermittel sind im überwiegenden Teil der Bauherren und Immobilienkäufer eine Beimischung und reichen nur selten aus, um die gesamte Finanzierung darüber darzustellen.

Aber auch der Bund stellt Immobilienkäufern und Bauherren Fördermittel zur Verfügung – über die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Dabei stellt die KFW die Darlehensmittel über die finanzierende Bank zur Verfügung und tritt nicht direkt in Korrespondenz mit den Endkunden. Die finanzierende Bank übernimmt neben dem Risiko (durch Absicherung mit einer Grundschuld) auch jegliche Korrespondenz mit dem Institut.

Die Förderung wird zum größten Teil in Form eines verbilligten Zinssatzes weitergereicht, zu einem kleineren Teil aber auch über Zuschüsse bzw. Schuldenerlass.

Die wohnwirtschaftliche Förderung der KfW teilt sich auf in das Wohneigentumsprogramm, welches quasi das Standardprogramm ist, welches lediglich an eine Bedingung geknüpft ist – nämlich dass das zu erwerbende Objekt selbst genutzt wird. Für Besitzer einer bestehenden Immobilie gibt es alternativ das Program Wohnraum Modernisieren, worüber entsprechende Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden können.

Daneben gibt es noch Programme zu energiesparender Sanierung bzw. Modernisierung von bestehenden Immobilien und zum Neubau von Immobilien, die gewisse ökologische Standards erfüllen müssen.

Verbraucherschützer, Presse und Vermittler empfehlen häufig, öffentliche Fördermittel in eine Finanzierung einzubinden. Die Frage, die wir heute beantworten möchten ist, ob sich dies auch generell für die Kunden lohnt – bzw. wann es sich lohnt.

Verdeutlichen möchten wir das heute am Beispiel des Wohneigentumsprogramms:

Der entscheidende Faktor ist für viele natürlich der Zins. Während viele Banken die Zinsen täglich den Marktbedingungen anpassen, schwanken die Zinsen für das Wohneigentumsprogramm nicht. Im Schnitt passt die KFW die Zinssätze nur alle 6-8 Wochen an. Dies führt zwangsläufig dazu, dass die Zinsunterschiede zwischen Bankdarlehen und KFW Darlehen laufend schwanken. Je kleiner der Abstand ist, desto eher lohnt sich die Einbindung des KFW Darlehens. Idealer Weise liegt der KFW Zins unter dem Bankzins – häufig ist dies jedoch nicht der Fall. Ob dann die Einbindung der Fördermittel Sinn macht, hängt von einigen Rahmenfaktoren ab – beispielsweise erhaltet ihr bei einigen Banken günstigere Zinsen, wenn KFW mit eingebunden wird – da diese Mittel bei der Zinsberechnung wie Eigenkapital gewertet werden. Hier kann es unter Umständen also wirklich Sinn machen – das muss man aber im Einzelfall in beiden Szenarien rechnen lassen.

Je höher der Zinsunterschied zu Gunsten der Bankzinsen ausfällt, umso weniger lohnen sich die Mittel. Der folgende Chart zeigt die Zinsentwicklung der KFW Mittel und der Bankmittel in den vergangenen 12 Monaten. Die Benchmark für den Bankzins ist hier der 10jährige SWAP Satz, der in etwa die Refinanzierungskosten der Bank simuliert. Für den Endkundenzins müssten wir die SWAP Kurve beispielsweise um ca. 1% nach oben schieben. Da wir aber den Zinsunterschied betrachten und nicht die absolute Zinshöhe, spielt dies an dieser Stelle keine Rolle.

Die Grafik zeigt deutlich, dass die Einbindung des Wohneigentumsprogramms im letzten Herbst attraktiv war. Seit Anfang des Jahres hat sich die Situation gedreht, KFW Mittel werden tendenziell uninteressanter (mit oben genannter Ausnahme). Aus diesem Grund versuchen einige Banken über Zinsrabatte auf KFW Darlehen Kunden zu locken. Aber auch hier gilt – Vergleich rechnen lassen. Die Experten von Baufiplatz können ihnen individuell und kompetent aufzeigen, welche Kombination (Bank, KFW, ggf. weitere Komponenten) für euch optimal ist.

Die generelle Empfehlung einiger Institutionen, immer KFW Mittel einzubinden, stellt Baufiplatz daher in Frage – die Marktsituation muss immer berücksichtigt werden und unsere Analyse in Form des obigen Charts zeigt deutlich, dass die Baufiplatz-Methode der richtige Weg ist, die Frage nach Fördermitteln zu beantworten.

Zuletzt möchten wir noch einige Aspekte aufzeigen, die es neben dem Zinssatz bei Berücksichtigung von KFW Mitteln zu bedenken gibt:

Weitere Vorteile:
+ Senkung des Beleihungsauslaufs bei diversen Banken, was deren Finanzierungmittel i.d.R. vergünstigt
+ Zusätzlicher Zinsrabatt bei einigen Banken

Nachteile:
- Versicherungsgesellschaften können keine KFW Mittel vergeben
- mindestens 1 tilgungsfreies Jahr (dadurch leicht höhere Zinszahlung)
- ¼ jährliche Rate (Banken rechnen dagegen meist monatlich ab)
- maximale Laufzeit (je nach Programm) zwischen 20 und 35 Jahren (damit höherer Tilgungssatz erforderlich)
- In einigen Programmen werden lediglich 96% der Darlehenssumme ausbezahlt (ggf. Finanzierungslücke)
- Häufig keine Sondertilgungsmöglichkeiten
- Häufig kurze Bereitstellungszinsfreie Zeit

Fazit:
KFW Mittel bieten in gewissen Marktphasen Vorteile, da sie dem Darlehensnehmer zu einer Zinsvergünstigung verhelfen (direkt oder indirekt). Dem gegenüber stehen aber auch viele Nachteile, da die Programme wenig Flexibilität bieten. Allein bei der ¼ jährlichen Zahlungsweise sollte man stets seine Haushaltskasse gut im Blick behalten, damit die entsprechenden Mittel auch am Zahlungstermin zur Verfügung stehen. Meist sind Verbrauche an monatliche Zahlungsrhythmen gewöhnt.

Lasst euch daher in jedem Fall für die anstehende Finanzierung eine Variante mit und ohne KFW Mittel rechnen. Die Experten von Baufiplatz erstellen das gerne für euch und zeigen die Kostenunterschiede auf.

Mehr Infos auf http://www.baufiplatz.de.

Der nächste Beitrag erscheint am 15.07.2009.