…erhalten Sie, wenn Sie bei uns eine Finanzierungsanfrage stellen – denn ohne Ihre Angaben können wir keine individuellen Zinssätze für Sie ermitteln. Künstliche Schaufensterzinsen gibt es bei Baufiplatz nicht.Bauen Sie auf eine seriöse Beratung - ohne billige Lockangbote: es lohnt sich!
Der Mythos Top-Zins
Anbieter und Vermittler von Baufinanzierungen locken im Internet mit günstigen Zinssätzen um Interessenten zu gewinnen. Am Ende erhält jedoch kaum ein Kunde diese Top-Konditionen: Nicht mit uns! Denn Baufiplatz sagt:Schluss mit „Schaufensterkonditionen“ und Lockangeboten!
Die Frage im Titel stellen sich viele Immobilienkäufer und ich möchte gerne ein paar hilfreiche Gedanken dazu beisteuern:
Das Bankdarlehen müssen wir an dieser Stelle nicht näher beleuchten, denn es dürfte jedem Leser geläufig sein, was er darunter zu verstehen hat. Ansonsten empfehle ich einen Blick in Wikipedia unter dem Begriff "Annuitätendarlehen".
Konzentrieren wir uns heute auf das Bausparen - genauer gesagt auf die Finanzierung via Bausparvertrag.
Grundsätzlich sei zum Bausparen gesagt, dass es sich hierbei um ein sog. Zwecksparen handelt mit dem Ziel, dass eine Gemeinschaft in einen Topf einzahlt, um später daraus ein Darlehen zu erhalten. Das Konstrukt bedeutet daher, dass ich immer erst eine gewisse Summe ansparen muss, um Jahre später ein Darlehen zu erhalten. Theoretisch bedeutet das aber auch, dass nur so viele Darlehen vergeben werden können, wie auch Ansparungen vorgenommen werden (plus die Rückzahlungen der Darlehensnehmer). Stellt sich also die Frage, was tun, wenn ich das Geld aber relativ kurzfristig benötige? Genau zu diesem Zweck gibt es das Bausparsofortdarlehen bzw. eine Vorfinanzierung des Bausparvertrags. Funktioniert so: Bank oder Bausparkasse vergeben einen Kredit, der dem Kunden sofort die Darlehensmittel zur Verfügung stellt und gleichzeitig die Ansparung des Bausparvertrags vornimmt. Nach einer Laufzeit (Richtwert ca. 7 - 10 Jahre) wird dann bei Zuteilung des Bausparvertrags der Kredit zurückbezahlt mit den Einzahlungen in den Bausparvertrag plus das Darlehen, welches die Bausparkasse vergibt.
Zahlreiche Bausparkassen rechnen diese Kombination für den Kunden so praktisch, dass die Rate immer dieselbe ist. Man nennt das dann auch Konstantdarlehen. Von Anfang bis Ende eine Rate - deren Höhe sich u.a. daran bemisst, wie lange die Rückzahlung der Finanzierung dauern soll. Wir haben also 3 Komponenten: 1) Das Vorausdarlehen (Bank oder Bausparkasse) 2) Den Bausparvertrag (Bausparkasse) 3) Das Bauspardarlehen (Bausparkasse) Zerlegen müssen wir das Konzept in Phase A (Punkte 1+2) und Phase B (Punkte 2+3), deren Übergang man als Kunde aber nicht merkt.
Was man allgemein Wissen sollte: Bausparkassen können max. per Gesetz 80% des festgelegten Beleihungswerts der Immobilie (diesen legt die Bank oder Bausparkasse fest) finanzieren. Eine 100% Finanzierung ist rein über die Bausparkasse praktisch so nicht darstellbar. Des Weiteren - man lese entsprechende Berichterstattung in der Presse - ist Bausparen an sich mit hohen Kosten verbunden: Abschlussgebühr für den Bausparvertrag (zwischen 1% und 2% der Bausparsumme), Wertermittlungsgebühren, Kontoführungsgebühren. Des Weiteren ein Effekt, den viele Verbraucher unterschätzen - die Verzinsung des Bausparvertrags liegt im Schnitt bei ca. 1%-1,5% - bei einer monatlichen Besparung über 7-10% Jahre lässt man als Anleger viel Ertrag auf der Strasse liegen.
Vorteile: + der Zinssatz steht für von Anfang an bis zum Ende der Finanzierung für den Kreditnehmer fest; das ist transparent und schafft Planungssicherheit + Man kann Fördermöglichkeiten wie Arbeitnehmersparzulage oder Wohnungsbauprämie in Anspruch nehmen + Eine Rate über die komplette Laufzeit macht es einfach und überschaubar + Sonderzahlungen sind beliebig möglich
Nachteile: - der Gesamtpreis ist nur schwer zu ermitteln: zwar locken viele Institute mit günstigen Zinssätzen, doch diese beziehen sich in der Regel nur entweder auf das Vorausdarlehen (also die ersten 10 Jahre) oder das Bauspardarlehen (Phase B ) - nicht aber auf die Gesamtlaufzeit. Das verhindert die Vergleichbarkeit mit dem Bankdarlehen. - Hohe Gebühren und Kosten, vor allem wegen des Bausparvertrags (fragt mal einen Berater, wofür die Abschlussgebühr gut ist und welchen Nutzen ihr davon habt) - geringere Flexibilität der Finanzierungshöhe wegen max. 80% Finanzierung - hohe Rate, da neben den Finanzierungskosten auch noch ein Bausparvertrag bespart werden muss
Bewertung: Bausparen verschafft Sicherheit und Planbarkeit heißt es immer so schön. Es mindert das Risiko, bei Anschlussfinanzierung einen höheren Zinssatz zu bekommen. Es mindert aber auch die Chance auf eine Ersparnis. Letzten Endes erhält man auch Bankdarlehen über 20 oder 30 Jahre Laufzeit. Was tun, um die Produkt zu vergleichen? Zum einen müssen wir feststellen, wie hoch die Gesamtkosten in beiden Fällen liegen. Das kann in absoluten EUROs sein oder anhand des effektiven Zinssatzes. Bei Bausparkombinationen kennen wir den nicht, es gibt aber z.B. schöne Rechner bei Stiftung Finanztest, wo sich das schön berechnen lässt. Ich habe das in vielen Beispielfällen getan, mit dem Ergebnis, dass selten eine Bausparkombination unter 6% GESAMTEFFEKTIVVERZINSUNG aufzufinden war.
Ein weiterer Vergleichsmaßstab ist die monatliche Rate - Bausparkassen bieten super Zinssätze dem, der das Geld schnell zurückzahlt: das sind dann die 1% oder 1,95%, die ihr aus der Werbung kennt. Aber wer im Ernst ist denn in der Lage, sein Darlehen in wenigen Jahren zu tilgen. Benötigt man dafür länger, verschwinden auch die Topzinsen schnell von der Bildfläche.
Fazit: Das Bankdarlehen ist in den wenigsten Fällen zu schlagen, wenn man den Vergleich richtig rechnet (leider keine gängige Praxis). Wer Sicherheit und konstante Raten möchte, erreicht dies genauso gut über ein Annuitätendarlehen mit 20,25 oder 30 Jahren Laufzeit und ist am Ende der Laufzeit schuldenfrei. Und das ohne Gebühren und lästige Zusatzkosten zu einem meist günstigeren Gesamtzinssatz (und das geht dann auch >80%).
Warum gibt es dann noch so viele Bausparprodukte? Zum Einen wird hier viel über den Verkauf mittels zu zahlender Rate gearbeitet und kaum über Zinssätze gesprochen und zum Anderen ist Bausparen keineswegs sinnlos - es ist aber ein Produkt, welches seine Vorzüge überwiegen in Hochzinsphasen hat - da über den Gemeinschaftsgedanken natürlich günstig Finanzierungen ausgereicht werden können (Refinanzierung sind ja die Sparbeiträge und nicht der Kapitalmarkt). Momentan befinden wir uns aber in einer Niedrigzinsphase, weshalb der wichtigste Grund für eine Bausparlösung wegfällt.
Der Baufiplatz Tipp daher: genau prüfen und kritisch hinterfragen, weshalb Bausparprodukte in die Finanzierung eingebunden werden sollen. Vergleicht die Kosten und die gesamten Zahlungen, die ihr im Laufe der Zeit leisten müsst. Zinssicherheit, flexible Rückzahlung und Planbarkeit erreicht ihr mit Bankdarlehen in den meisten Fällen momentan günstiger.
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